Unterlagen für den Immobilien­verkauf

Welche Unterlagen fehlen Ihrem Bochumer Verkauf wirklich?

Eine Verkaufsakte ist keine möglichst große PDF-Sammlung. Sie soll Eigentum, genehmigten Bestand, Kosten und bekannte Besonderheiten so belegen, dass Käufer und Bank eine Entscheidung treffen können. Für Bochumer Eigentümer lautet die Leitfrage: Welche Aussage im Exposé braucht welchen aktuellen Nachweis – und bei welcher Stelle bekommen Sie ihn?

Beginnen Sie mit einer Liste aus Dokument, vorhandenem Stand, fehlender Information und zuständiger Stelle. Markieren Sie zuerst Unterlagen, die den Verkaufsgegenstand oder eine wesentliche Preisannahme verändern könnten. Eine ungeklärte Dachgeschossfläche ist vor dem Inserat dringender als eine weitere Kopie einer alten Wartungsrechnung. Das ist eine praktische Priorisierung, keine für jedes Objekt identische Behördenliste.

Grundbuch beim Amtsgericht, Flurkarte beim Katasteramt

Das Grundbuch zeigt Eigentum und eingetragene Rechte; die Flurkarte zeigt Flurstücke und Gebäude in ihrer räumlichen Zuordnung. Beide werden gemeinsam gelesen, ersetzen einander aber nicht. Notieren Sie Grundstücksadresse und vorhandene Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück. Bei mehreren Parzellen prüfen Sie, welche davon tatsächlich mitverkauft werden sollen.

Nach der Bochumer Dienstleistungsinformation zur Grundbucheinsicht kann ein Grundbuchausdruck bei berechtigtem Interesse schriftlich, per Fax oder persönlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bochum beantragt werden. Auch das Notariat ist ein möglicher Beschaffungsweg. Eigentümerstellung und Objektbezeichnung sollten dabei nachvollziehbar sein. Klären Sie mit Bank oder Notariat, welche Ausfertigung und welchen Aktualitätsstand die jeweilige Prüfung benötigt; eine pauschale Frist für alle Empfänger wäre unzuverlässig.

Katasterauszüge erhalten Sie bei der Stadt Bochum, auch über die auf der Dienstleistungsseite verlinkte Onlinebestellung. Benötigt werden Gemarkung, Flur und Flurstück oder Straßenname und Hausnummer. Eigentümerangaben setzen einen Nachweis des berechtigten Interesses voraus; ein amtlicher Lichtbildausweis muss vorgelegt werden können. Die Geoportalansicht ist ausdrücklich ein nichtamtlicher Nachweis. Fragen Sie den Unterlagenempfänger daher, ob ein amtlicher Auszug erforderlich ist, statt einen Bildschirmabzug ungeprüft weiterzugeben.

Bauunterlagen gezielt bei der Stadt anfordern

Für fehlende Genehmigungen, Zeichnungen und Statikunterlagen ist das Bochumer Bau- und Statikaktenarchiv die örtliche Anlaufstelle. Der Antrag ist schriftlich zu stellen; die Eigentümerstellung muss nachgewiesen werden. Für beauftragte Personen ist eine schriftliche Vollmacht erforderlich. Der verlinkte Onlinedienst verlangt die BundID mit freigeschalteter Onlinefunktion des Personalausweises; die Stadt bietet auf ihrer Seite auch PDF-Unterlagen an.

Bei digitaler Bereitstellung benennen Sie nach der Eingangsbestätigung die benötigten Dokumente genau und geben das Aktenzeichen an. Für freigegebene OneDrive-/SharePoint-Dateien nennt die Stadt eine Zwei-Faktor-Authentifizierung. Bereitstellung und Kopien sind gebührenpflichtig; bei fehlender Akte wird eine kostenpflichtige Negativbescheinigung erstellt. Bestellen Sie deshalb mit konkreter Frage, etwa Genehmigung und Zeichnung eines Anbaus, statt mehrfach unspezifisch Unterlagen anzufordern. Eine feste Lieferzeit wird hier nicht versprochen.

Vergleichen Sie die erhaltenen Pläne Raum für Raum mit dem heutigen Bestand. Anbau, Dachausbau, Grundrissänderung oder wohnlich genutzter Keller können später entstanden sein. Eine private Planskizze dokumentiert den Zustand, beweist aber keine Genehmigung. Eine nicht aufgefundene Archivakte beweist für sich ebenfalls weder einen legalen noch einen illegalen Bauzustand. Bleibt eine entscheidende Abweichung offen, klären Sie diese mit der Bauaufsicht oder qualifizierter Fachberatung vor einer entsprechenden Werbeaussage.

Wohnflächenberechnung und Grundriss erhalten Datum und Berechnungsgrundlage; Nutzfläche bleibt getrennt. Widersprüchliche Zahlen werden nicht durch Übernahme der größten Fläche gelöst. Gerade bei einem älteren Haus in Langendreer oder einer Wohnung mit nachträglich ausgebautem Dach ist die konkrete Akte entscheidend, nicht die allgemeine Beschreibung des Stadtteils.

Baulastenauskunft zusätzlich zum Grundbuch beschaffen

Eine Zuwegung, Abstandsfläche oder Stellplatzbindung kann eine öffentlich-rechtliche Frage sein. Die Auskunft aus dem Bochumer Baulastenverzeichnis wird bei berechtigtem Interesse erteilt. Für eine schriftliche Anfrage verlangt die Stadt Gemarkung, Flur, Flurstücksnummern und Rechnungsanschrift. Die Anfrage kann formlos oder per E-Mail erfolgen; die Stadt bittet darum, nur eine Ansprechperson anzuschreiben.

Einsicht und mündliche Auskunft sind nach der Dienstleistungsseite gebührenfrei, schriftliche Auskünfte gebührenpflichtig. Für die Verkaufsakte ist wichtig, welcher konkrete Nachweis benötigt wird und welche Flurstücke er erfasst. Ein unbelasteter Grundbuchstand beantwortet diese Frage nicht. Altlasten und Bergbau werden separat geprüft; der Ratgeber Baulasten und Altlasten erklärt die unterschiedlichen Auskunftsebenen. Eine einzelne Registerauskunft ist keine umfassende Zusicherung der Grundstückseigenschaften.

Wohnung und vermietetes Objekt brauchen weitere Nachweise

Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Unterlagen zu Keller, Stellplatz oder Sondernutzungsrecht hinzu. Eine seit Jahren geübte Nutzung ist noch kein ausreichender Nachweis dafür, was rechtlich zur Einheit gehört. Fragen Sie die Verwaltung nach der vorhandenen Fassung und ergänzenden Vereinbarungen, wenn die eigene Mappe Lücken hat.

Für die wirtschaftliche Prüfung ordnen Sie Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht beziehungsweise nachvollziehbare Angaben zu Rücklagen, relevante Beschlüsse und geplante Maßnahmen der verkauften Einheit zu. § 18 Absatz 4 WEG gibt Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Daraus folgt nicht, dass beliebige Interessenten unbeschränkt auf sämtliche personenbezogenen Gemeinschaftsdaten zugreifen dürfen.

Bei vermieteten Objekten gehören Mietvertrag und Nachträge, tatsächliche Miethöhe, Betriebskostenunterlagen und der belegte Kautionsstand in die vertiefte Prüfung. Eine Sonderumlage wird mit Beschluss und Zahlungsstand verbunden, eine Miete mit der tatsächlichen Vertragslage. Geben Sie personenbezogene Daten nur in der benötigten Stufe weiter; ungeschwärzte Miet- oder Gemeinschaftsunterlagen gehören nicht in ein frei verteiltes Exposé.

Energie und Modernisierung aus derselben Objektakte erklären

Prüfen Sie, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Soweit keine Ausnahme greift, ist er nach den gesetzlichen Regeln zu Ausstellung und Verwendung spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ohne Besichtigung gelten eigene unverzügliche Vorlagepflichten. Nach dem Kaufvertragsabschluss ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben. Die richtige Ausweisart und die konkrete Ausnahmeprüfung gehören zu einem qualifizierten Aussteller. Vertiefung bietet Energieausweis beim Verkauf.

Rechnungen und Fachunterlagen werden nach Bauteil, Jahr und Leistungsumfang geordnet. Sie zeigen, was tatsächlich erneuert wurde, nicht nur welche Summe investiert wurde. Wartung, Reparatur und Modernisierung bleiben unterscheidbar. Einzelne Rechnungen ersetzen den Energieausweis nicht; umgekehrt beweist eine Effizienzklasse nicht den Zustand jedes Bauteils.

Ihre nächste Beschaffungsrunde: vier konkrete Schritte

1. Bestand sichten: Eigene Kaufunterlagen, Pläne, Bescheide, Rechnungen und Verwaltungsunterlagen erfassen. Jede Datei erhält Datum, Quelle und Bezug zu Flurstück oder Wohnung.
2. Lücken priorisieren: Eigentum, verkaufter Umfang, genehmigte Nutzung, Fläche und Energieausweis zuerst klären. Notieren Sie die offene Käuferfrage, bevor Sie ein Dokument bestellen.
3. Anfragen vorbereiten: Objektbezeichnung, Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Vollmacht bereithalten. Aktenzeichen und Bestellstände dokumentieren, damit dieselbe Unterlage nicht doppelt angefordert wird.
4. Eine Fassung freigeben: Exposé und Nachweise auf denselben Stand bringen. Änderungen an wesentlichen Angaben werden früheren Empfängern nachvollziehbar mitgeteilt; fehlende Nachweise bleiben als offen bezeichnet.

Beispiel: Sie möchten ein Bochumer Reihenhaus mit ausgebautem Dach verkaufen. In der privaten Mappe liegen ein alter Erdgeschossplan und eine abweichende Flächenzahl aus der damaligen Anzeige. Dann sind Genehmigungsunterlagen und eine nachvollziehbare Flächenprüfung wichtiger als eine neue Werbebroschüre. Erst danach können Sie im Exposé belastbar sagen, welche Fläche und Nutzung angeboten werden.

Alle beteiligten Eigentümer stimmen die Angaben und sensible Unterlagen gemeinsam ab. Für den Notartermin wird die geklärte Akte weitergeführt. Wenn mehrere Nachweise fehlen, können Sie für eine persönliche Orientierung die vorhandenen Unterlagen und Ihre konkreten offenen Fragen zusammenstellen. Behördenauskunft, technische Flächenprüfung und notarielle Gestaltung bleiben bei den jeweils zuständigen Stellen.