Ratgeber: Mehrfamilienhaus am Stück oder als Wohnungen verkaufen: Welchen Ausstieg möchten Sie?

Entscheidend ist auch, was nach dem ersten Verkauf bleibt

Bei einem Mehrfamilienhaus denken viele Eigentümer zuerst an den möglichen Gesamtpreis. Für Ihre Entscheidung ist ebenso wichtig, welchen Zustand Sie am Ende erreichen möchten. Wollen Sie die Verantwortung mit einem Käufer vollständig übergeben? Oder können Sie einzelne Wohnungen über einen längeren Zeitraum verkaufen und zwischenzeitlich Eigentümer eines Restbestands bleiben? Diese Wege beanspruchen unterschiedliche Zeit, Finanzierung und Mitwirkung. Eine hohe rechnerische Summe von Wohnungspreisen beschreibt noch nicht, wie der vollständige Ausstieg tatsächlich gelingen soll.

Die Wahl beginnt deshalb beim gewünschten Ergebnis. Ein gesamtes vermietetes Haus kann als zusammenhängende Kapitalanlage veräußert werden. Einzelne Eigentumswohnungen benötigen dagegen die passende rechtliche Grundlage und jeweils einen Käufer. Der einzelne Verkaufsabschluss beendet dann nur einen Teil Ihres Vorhabens. Dieser Ratgeber vergleicht beide Ausstiegswege. Er ergänzt die allgemeine Bewertung eines Mehrfamilienhauses um die Entscheidung über den Verkaufsumfang; eine bereits bestehende Eigentumswohnung oder die räumliche Teilung eines Grundstücks ist eine andere Ausgangslage.

Ein Restbestand verändert Ihre Verantwortung

Stellen Sie sich als Gedankenbeispiel ein Haus mit unterschiedlich gut vermieteten Wohnungen vor. Die zuerst veräußerte Einheit findet einen passenden Käufer, zwei andere bleiben zunächst bei Ihnen. Sie tragen weiter deren Kosten und sind zugleich an den gemeinschaftlichen Aufgaben des Gebäudes beteiligt. Der bereits zugeflossene Teilbetrag ist damit nicht frei von sämtlichen künftigen Objektbelastungen. Für einen fairen Vergleich muss der Einzelverkaufsweg auch diesen Zwischenzustand enthalten. Andernfalls wird ein vollständiger Gesamtverkauf mit einem nur teilweise abgeschlossenen Alternativplan verglichen.

Überlegen Sie daher, wie lange Sie einen verbliebenen Anteil halten könnten, ohne einen weiteren Abschluss dringend zu benötigen. Laufende Mieten können helfen, stehen aber laufenden Kosten und möglichen Arbeiten gegenüber. Ein Restbestand ist außerdem nicht automatisch genauso leicht verkäuflich wie die zuerst nachgefragte Wohnung. Grundriss, Mietvertrag und Lage im Gebäude können sich unterscheiden. Wenn der wirtschaftliche Erfolg nur bei raschem Verkauf sämtlicher Einheiten entsteht, muss gerade diese Annahme belastbar geprüft werden. Ein festes Verkaufsversprechen lässt sich daraus nicht ableiten.

Für manche Eigentümer ist ein schrittweiser Ausstieg dennoch gut passend. Sie müssen vielleicht nicht sofort den gesamten Erlös verwenden und möchten einzelne Einheiten bewusst behalten. Dann ist das Vorhaben anders zu beurteilen als der Versuch, unter Zeitdruck vollständig zu verkaufen. Der gewünschte Restbestand wird von einem unerwünschten Restbestand getrennt. Halten Sie klar auseinander, welche Wohnungen Sie gern weiter besitzen würden und welche nur deshalb übrig bleiben könnten, weil die Nachfrage fehlt. Diese Unterscheidung beeinflusst die Anforderungen an Reserve und Verkaufsplanung.

Verkauft wird ein Rechtsgegenstand, nicht nur ein Grundriss

Eine abgeschlossene Wohnung in einem Mietshaus ist nicht allein durch ihre eigene Eingangstür schon eine selbständig veräußerbare Eigentumswohnung. Für den Einzelverkauf muss Wohnungseigentum bestehen beziehungsweise fachgerecht geschaffen werden. §8 WEG regelt die Teilung durch den Eigentümer; §7 betrifft die Grundbuchgrundlagen. Die Gestaltung verbindet einen Miteigentumsanteil am Grundstück mit Sondereigentum. Sie verkaufen damit mehr als einige bezeichnete Räume. Zugleich bleibt gemeinschaftliches Eigentum bestehen, dessen Verwaltung und Kosten später mehrere Beteiligte betreffen.

In Bochum stellt das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Prüfung aus und siegelt die erforderlichen Aufteilungspläne. Die Stadt beschreibt außerdem eine bauordnungsrechtliche Prüfung bei Bestandsgebäuden. Für Ihren Vergleich folgt daraus ein konkreter Unterschied zum Verkauf des unverändert bestehenden Hauses: Die Vorbereitung der rechtlichen Einheiten kann fachlichen Klärungsbedarf auslösen. Die Bescheinigung ist eine Grundlage der weiteren Bildung von Wohnungseigentum, ersetzt aber nicht sämtliche erforderlichen Urkunden und Grundbucheinträge. Aus einem eingereichten Antrag wird noch kein bereits vollständig vollziehbarer Einzelverkauf.

Lassen Sie vor einer weitreichenden Vermarktungsentscheidung klären, ob Gebäudezustand, tatsächliche Nutzung und genehmigte Unterlagen zusammenpassen. Werden Flächen anders genutzt als in den vorhandenen Plänen, kann dies zusätzliche Fragen aufwerfen. Auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind objektbezogen und nach aktueller Rechtslage zu prüfen, etwa eine mögliche Genehmigungspflicht nach §250 BauGB. Eine allgemeine Umwandlungsmöglichkeit ist keine Bestätigung für jedes Bochumer Objekt. Versprechen Sie Interessenten erst das, was für die konkrete Immobilie tatsächlich geklärt ist, statt einen günstigen Verlauf der Prüfung bereits einzupreisen.

Das Gemeinschaftseigentum muss für spätere Käufer funktionieren

Dach, Fassade, tragende Teile oder gemeinsame Leitungen werden nicht dadurch unabhängig, dass Wohnungen verschiedene Eigentümer erhalten. Für den Einzelverkauf brauchen Sie deshalb ein verständliches Bild der gemeinsamen Aufgaben und der vorgesehenen Zuordnung. Ein Käufer möchte wissen, welche Ausgaben seine Einheit unmittelbar betreffen und welche Entscheidungen er mit anderen tragen wird. Bestehende Instandhaltungsfragen verschwinden nicht durch die Teilung. Sie können vielmehr bei jedem einzelnen Erwerb erneut Bedeutung gewinnen und die Finanzierungsprüfung des jeweiligen Käufers beeinflussen.

Betrachten Sie besonders Flächen, die bislang ohne nähere Zuordnung gemeinsam genutzt wurden. Ein Gartenbereich, Abstellräume oder Stellplätze können für einzelne Kaufinteressenten sehr wichtig sein. Eine mündliche Erinnerung daran, wie die bisherigen Mieter diese Bereiche verwenden, ersetzt keine rechtlich passende Regelung. Lassen Sie die vorhandenen Ansprüche und die beabsichtigte künftige Ordnung zusammenführen. Wenn der mögliche Einzelpreis mit einem exklusiven Vorteil begründet wird, muss dieser Vorteil tatsächlich zum jeweiligen Verkaufsgegenstand gehören und mit bestehenden Rechten vereinbar sein.

Die entstehende Gemeinschaft benötigt außerdem eine praktisch tragfähige Organisation. Solange Sie mehrere Einheiten halten, bleiben Sie selbst Teil dieser Struktur. Ein einzelner neuer Eigentümer trifft bei gemeinsamen Themen auf Sie als verbleibenden Mehrheitseigentümer oder weiteren Beteiligten. Diese Rolle erfordert nachvollziehbare Zuständigkeiten und Rücksicht auf gemeinsame Entscheidungen. Die Frage lautet daher nicht nur, wie schnell ein Kaufvertrag geschlossen werden kann. Sie entscheiden zugleich, ob Sie die zwischenzeitliche Zusammenarbeit und die weitere Organisation des Gebäudes tatsächlich übernehmen möchten.

Auch die zeitlichen Interessen der neuen Eigentümer können auseinandergehen. Ein Käufer möchte eine größere gemeinsame Maßnahme bald umsetzen, ein anderer zunächst Kapital zurückhalten. Solange Sie noch Wohnungen besitzen, sind solche Entscheidungen Teil Ihres verbleibenden Eigentums und wirken auf Ihre weiteren Verkaufsargumente. Ein bereits verkauftes Sondereigentum lässt sich dabei nicht wie eine intern vermietete Einheit weiterhin allein steuern. Für den Variantenvergleich ist das ein eigener Wechsel: Aus Ihrer bisherigen einheitlichen Gebäudeentscheidung entsteht eine gemeinschaftlich zu behandelnde Angelegenheit. Wer diese neue Rolle bewusst übernehmen möchte, bewertet den schrittweisen Verkauf anders als jemand, der gerade die alleinige Organisation beenden will.

Mieterrechte gehören in die Erlöserwartung

Ein bestehender Wohnraummietvertrag endet grundsätzlich nicht durch den Verkauf. Das gilt auch dann, wenn Sie erstmals Wohnungseigentum bilden. Eine vermietete Wohnung darf deshalb nicht wie eine sofort frei verfügbare Wohnung angeboten oder bewertet werden, solange dafür keine tragfähige Grundlage besteht. Der mögliche Käuferkreis kann sich danach unterscheiden. Ein Kapitalanleger betrachtet andere Nutzungsvoraussetzungen als eine Person, die selbst einziehen möchte. Der Einzelverkauf erschließt nicht automatisch dieselben Preise wie ein Angebot bereits frei beziehbarer Wohnungen.

§577 BGB enthält unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Gesetzliche Ausnahmen und die konkrete Abwicklung müssen dabei berücksichtigt werden. Für Ihren Variantenvergleich zählt, dass der Ablauf nicht ausschließlich von Ihnen und dem zuerst gefundenen Käufer bestimmt wird. Lassen Sie die einschlägigen Rechte und Informationspflichten einordnen. Ein Eigentümerwechsel mit bekannten Bedingungen ist eine andere Planung als ein vermeintlich grenzenlos freier Abverkauf.

Hinzu können Kündigungsbeschränkungen nach §577a BGB kommen. Deren Anwendung und gegebenenfalls landesrechtliche Verlängerungen sind aktuell für den konkreten Fall zu prüfen. Sie sollten einem Käufer keine bestimmte kurzfristige Eigennutzung zusichern, nur weil eine neue Wohnungsgrundbuchnummer entsteht. Eine solche Zusage würde ein rechtliches und wirtschaftliches Risiko in den Verkauf tragen. Für Ihre Entscheidung kann gerade der vorhandene Mietbestand den Gesamtverkauf als Ertragsobjekt sinnvoll machen; bei passenden Voraussetzungen kann dennoch ein einzelner vermieteter Verkauf tragfähig sein.

Zwei Preisrechnungen brauchen denselben Gebäudezustand

Vergleichen Sie den möglichen Preis des gesamten Hauses mit realistischen Werten der tatsächlich verkäuflichen Einheiten. Die Bochumer Immobilienrichtwerte unterscheiden die Teilmärkte Mehrfamilienhaus und Wohnungseigentum. Ein Wertansatz des einen Teilmarkts lässt sich nicht allein durch Multiplikation in den anderen übersetzen. Für die konkrete Bewertung zählen etwa Mietsituation, Gebäudestandard und weitere Objekteigenschaften. Ein nach fachlicher Anpassung plausibler Ansatz bleibt zudem eine Bewertung, keine Zusage mehrerer Käufer. Der erwartete Mehrerlös muss deshalb auch unter nachvollziehbaren Verkaufsvoraussetzungen bestehen.

Verwenden Sie für beide Rechnungen denselben Kenntnisstand zu Reparaturen und rechtlichen Themen. Eine Wohnung lässt sich nicht einmal im heutigen Zustand und zugleich mit gedanklich bereits erneuertem Dach bewerten. Wenn der Einzelverkauf vorherige Arbeiten voraussetzt, gehören deren Kosten und Finanzierungsbedarf in diese Variante. Wenn der Gesamtverkäufer einen Abschlag wegen derselben Arbeiten erwartet, wird auch das sachlich begründet. Dadurch erkennen Sie den tatsächlichen Unterschied der Verkaufswege und vermeiden einen Vorteil, der lediglich aus ungleichen Ausgangsannahmen stammt.

Stellen Sie den Bruttosummen anschließend die jeweiligen Zusatzkosten gegenüber. Beim gestaffelten Einzelverkauf können weitere Planungs-, Urkunden-, Grundbuch-, Organisations- und Vermarktungsaufgaben entstehen. Die konkrete Höhe ist anhand des Objekts und der beauftragten Leistungen zu ermitteln. Hinzu kommen die während des Vorhabens bei Ihnen verbleibenden Kosten. Eine höhere Summe einzelner Angebotspreise ist noch kein höherer verfügbarer Nettoerlös. Der Vergleich soll zeigen, welcher zusätzliche Ertrag nach tatsächlichen Aufwendungen und zeitlicher Kapitalbindung für Sie übrig bleiben könnte.

Die Bank betrachtet Freigaben und Restschuld gesondert

Ist das Mehrfamilienhaus als Ganzes belastet, bedeutet ein einzelner Kaufvertrag nicht automatisch, dass die betreffende Wohnung ohne Weiteres aus der Sicherheit freigegeben wird. Die Finanzierung muss auf den vorgesehenen Verkaufsweg abgestimmt werden. Klären Sie mit Ihrer Bank, welche Zahlungen und Bedingungen für einzelne Pfandfreigaben erforderlich wären und wie das verbleibende Darlehen abgesichert werden soll. Ein selbst errechneter Anteil nach Quadratmetern ersetzt diese Vereinbarung nicht. Die tatsächliche Freigabe ist ein eigenständiger Bestandteil des finanziellen Ablaufs.

Dadurch kann die Reihenfolge der Verkäufe für Ihren Geldzufluss Bedeutung erhalten. Vielleicht wird aus einem ersten Erlös zunächst mehr zur Darlehensrückführung gebraucht als in Ihrer freien Planung vorgesehen. Dann steht weniger Kapital für die weitere Vermarktung oder andere Zwecke zur Verfügung. Dies ist kein allgemeines Ergebnis, sondern eine zu klärende Finanzierungsbedingung. Der Gesamtverkauf hat demgegenüber einen anderen Ablöseablauf. Vergleichen Sie deshalb die frei werdenden Beträge nach Bankanforderungen und nicht allein die nominellen Kaufpreise auf den einzelnen Vertragsentwürfen.

Auch die laufende Zahlungsfähigkeit während des Vorhabens sollte unabhängig von erhofften Folgeabschlüssen bestehen. Vermarktungs- und Vorbereitungskosten können anfallen, bevor ein Käufer tatsächlich zahlt. Unerwartete Arbeiten am Haus bleiben möglicherweise ebenfalls bei Ihnen. Wenn Sie dafür erst den nächsten Verkauf brauchen, ist der geplante Mehrerlös mit einer erheblichen Abhängigkeit verbunden. Ein anderer Verkaufsumfang oder ein späterer Beginn kann dann vernünftig sein. Die passende Entscheidung richtet sich danach, welche Zwischenzustände Sie aus eigener gesicherter Finanzierung tragen können.

Steuerliche Folgen können den vermeintlichen Aufpreis verändern

Bei mehreren Einzelveräußerungen ist die steuerliche Beurteilung vor der Festlegung besonders wichtig. Neben der Prüfung privater Veräußerungsgeschäfte nach §23 EStG kann die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel relevant werden. Die steuerlichen Hinweise des Bundesfinanzministeriums betrachten hierfür mehrere Merkmale; eine einzelne bekannte Zahl ist kein für jedes Vorhaben verlässlicher Freibrief. Geben Sie der Steuerberatung deshalb Anschaffung, Nutzung, frühere Grundstücksgeschäfte und den geplanten Verkaufsablauf vollständig an. Erst eine dazu passende Einordnung ermöglicht einen verständlichen Nettovergleich.

Der Zeitplan kann außerdem unterschiedliche Steuer- und Zahlungszeitpunkte enthalten. Selbst wenn eine bestimmte Reihenfolge steuerlich interessant wirkt, muss sie zur Finanzierung und zum gewünschten Ausstieg passen. Ein allein wegen einer angenommenen Steuerwirkung gehaltener Restbestand verursacht weiter Verantwortung. Umgekehrt ist ein rascher Gesamtverkauf nicht automatisch steuerlich nachteiliger. Beurteilt wird derselbe tatsächliche Sachverhalt mit beiden Alternativen. Wenn ein vermeintlicher Mehrerlös nach individueller steuerlicher Prüfung schrumpft, verändert das die wirtschaftliche Begründung für den zusätzlichen organisatorischen Aufwand.

Ein erreichbarer Abschluss ist mehr wert als eine ungeprüfte Gesamtsumme

Ein stufenweiser Verkauf kann sinnvoll sein, wenn rechtliche Einheiten zuverlässig geschaffen werden können, die Finanzierung den Ablauf trägt und für die konkreten Wohnungen ein plausibler Markt besteht. Dann benötigen Sie dennoch eine Entscheidung für den Fall, dass einzelne Abschlüsse ausbleiben. Sie können die Vermarktung anpassen, einen Teil bewusst länger halten oder den verbleibenden Bestand gemeinsam anbieten. Welche Möglichkeit realistisch ist, hängt vom dann noch vorhandenen Objektumfang und dessen Belastungen ab. Ein Rückweg zum ursprünglichen ungeteilten Verkauf sollte nicht als kostenlos selbstverständlich vorausgesetzt werden.

Der Gesamtverkauf kann besser passen, wenn Sie einen klaren vollständigen Ausstieg wünschen und den möglichen zusätzlichen Einzelverkaufserlös nicht mit weiterer Verantwortung erkaufen möchten. Ein geeigneter Gesamtkäufer erhält das vorhandene Objekt mit seinen nachvollziehbar dargestellten Erträgen und Aufgaben. Seine Bereitschaft muss ebenso geprüft werden wie bei jedem Einzelkäufer. Die einfachere Zahl von Vertragsabschlüssen schafft keine Erlösgarantie. Sie kann aber die Zahl Ihrer weiteren Entscheidungen und Abhängigkeiten verringern, sofern Preis und Bedingungen insgesamt zu Ihrem Vorhaben passen.

Wählen Sie daher anhand einer nachvollziehbaren Rechnung und eines für Sie tragbaren Verlaufs. Ein höherer Gesamtbetrag aus mehreren Verkäufen kann den zusätzlichen Weg rechtfertigen; er muss aber realistisch erreichbar und nach Kosten nutzbar sein. Wer seine persönliche Entlastung höher gewichtet, kann bewusst einen anderen Ausstieg wählen. Die Bewertung beantwortet, welche Werte unter welchen Voraussetzungen plausibel sind. Ihre Entscheidung legt fest, welchen Aufwand, welchen Restbestand und welche Dauer Sie für das gewünschte Ergebnis übernehmen möchten.

Quellen und Einordnung

Quellen geprüft am 21. Oktober 2026. Die Einordnung ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Örtliche Marktdaten begründen keine Preis- oder Ablaufgarantie.